房齡計算要當心，一不小心就被“套”。近期，有買家反映，購買的房改房房產證顯示從2005年開始計算土地使用權，而實際房齡是按圖紙測繪時間開始計算，已經超過20年，因此，該買家貸款被拒。
 

　　老房“裝嫩”年齡被算錯

　　據這位廣州市民李女士(化名)介紹，她的手頭有兩套房，其中一套若干年前商貸過，早就還清了，另一套正在公積金貸款中。“之前我和我老公都一直以為所有銀行都是不認公積金貸款的，也就是說就是我有一套還在公積金貸款中，但是還是可以做一套四成的商貸，所以就把以前商貸還清的那套房賣了，買一套學位房”，她說，我們先賣房，簽了網簽之后就開始看房子，看了兩個星期后就相中了一套老房子，“這套房是以前的私房來的，看了格局也還行，而且還是框架結構的，中介說可以貸款，就下訂了”，結果讓她意想不到的事情發(fā)生了。
 

　　李女士說，當時看了房產證，房產證顯示是2005年開始算70年土地使用權，所以以為房齡是從那個時候開始算的，“結果我們錯了，錯得很離譜，悲劇就是這樣開始的”。她此前咨詢的結果是，現在只有中信和郵政儲蓄是可以做除公積金以外的二套房的商貸，其他銀行都不行，所以選擇了中信。銀行是看實際房齡的，實際房齡怎么看，是看房產證上的圖紙測繪的時間開始算。“我看中的這套房是1990年測繪的，所以實際房齡就算23年了。超過20年房齡的，中信和郵儲都不能貸款”，由于賣家急著用錢，李女士在做按揭前就已經給了首期款，拿不到貸款的結果就是“我們現在要到處借錢付全款”。
 

　　樓齡和使用年限易弄混

　　據了解，很多人都會把樓齡和使用年限弄混。業(yè)內人士介紹，樓齡是指這個樓從建成到目前的一個年限，就是樓的實際真實的年齡;使用年限是在房管局交了土地出讓金之后開始的70年。目前很多銀行不接收20年以上的樓齡的貸款。樓齡和使用年限一般商品房和房改房是剛好相反的，商品房是從拿地的時候算70年了，房改房是從交土地出讓金的時候才開始算的，所以和實際的樓齡很多時候都是有出入的。也就是說，房改房的年齡特別容易被算錯，買家極易因此“中招”。
 

　　也有買家擔心，按照這樣計算的話，要不了幾年，老城區(qū)大部分房改房和私房都是過了20年的，在購買學位房的時候，豈不是商貸無路?要是已有一套房在做公積金貸款的話，“那就別想通過按揭來買二套學位房了?”
 

　　業(yè)內人士提醒，要買房，特別是要買老城區(qū)房改房或者私房的買家，一定要看一下房產證圖紙的測繪時間，因為房改房和私房一般都是補了地價之后再買賣的，所以土地使用年限一般都會比實際的樓齡要晚開始，而銀行是按照實際樓齡來貸款。如果打算要買這些老房子的，請確?？梢允褂霉e金貸款，因為公積金可以貸30年以下樓齡的房子。
 

　　房貸卡住不少學位房換房“脖子”

　　顧女士在婚前用公積金貸款購買過一套老城區(qū)小房子，她的丈夫在婚前也以個人名義貸款購置了廣州郊區(qū)一套110平方米的房子，目前，二人居住在這套大房子里?；楹?年，因為小孩降生，夫婦二人開始著手準備學位房，打算把目前住的房子賣掉，換一套城區(qū)帶學位的二手房。然而，因為“認房又認貸”的規(guī)定，導致顧女士夫婦即使賣掉房子，也仍然算是第三套房產，無法貸款。學位房的換房計劃就此被卡住了“脖子”。
 

　　顧女士這樣的情況并不少見。對于這種情況，按揭公司業(yè)務經理分析指出，好的方法是，夫婦倆先湊錢或求助于親戚朋友將其中一套房子的貸款還清，并贖契。然后在市場上賣掉房子來還向親戚朋友借來“過橋”用的資金費用。按照目前廣州的公積金政策，二套房首付至少六成，利率上浮10%。貸款額度方面，個人申請高貸款額度為50萬元，夫妻雙方共同申請高貸款額度為80萬元?；榍案髯苑謩e申請過一次公積金貸款，賣掉一套房子并還清貸款后，公積金貸款依然可以使用，只要使用好公積金貸款，學位房換房還是可行的。