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        蘄春房產(chǎn)網(wǎng)
                
        
      
      
    
      
          
      
        
  
      

      

      
  
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      從十八大報(bào)告看房地產(chǎn)：2020年前仍是重要機(jī)遇期
      
      
      
        2012年11月20日 10:15     小編：蔡蔡     |0     點(diǎn)擊：2855
        
      
          
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                　　2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，因?yàn)楣I(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會(huì)持續(xù)增加。但住房建設(shè)將由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個(gè)時(shí)期較快發(fā)展。
      
　　——朱中一
      
　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)調(diào)控依然處于敏感時(shí)期，黨的十八大自然成為業(yè)內(nèi)預(yù)期政策變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。十八大報(bào)告中哪些內(nèi)容與房地產(chǎn)密切相關(guān)？報(bào)告?zhèn)鬟f了怎樣的樓市調(diào)控政策信號？十八大后政策走向如何？房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)會(huì)不會(huì)近期推出？明年房地產(chǎn)市場走勢如何？帶著這些問題，證券時(shí)報(bào)記者近日專訪了證券時(shí)報(bào)專家委員會(huì)委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一。
      
　　住房制度是雙軌制
      
　　但不能截然分開
      
　　各地一定要把組織編制和實(shí)施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。
      
　　證券時(shí)報(bào)記者：十八大報(bào)告中與住房有直接關(guān)系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民關(guān)心直接現(xiàn)實(shí)的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內(nèi)涵？
      
　　朱中一：報(bào)告中提到要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，對此，應(yīng)當(dāng)這樣來看：盡管是雙軌制，但不要截然分開。關(guān)于保障性住房，當(dāng)前比較急迫的是要解決好建設(shè)資金問題和配套設(shè)施問題。如果地方資金沒有落實(shí)，建后變成代建單位墊資，政府不購買，這就可能變成“三角債”。政府應(yīng)該加大對保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)資金支持力度，避免一些項(xiàng)目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根據(jù)各地實(shí)際情況，鼓勵(lì)各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解決保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現(xiàn)在大量保障房進(jìn)入分配階段，老百姓更注重質(zhì)量和公平分配問題。
      
　　要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，很重要的一項(xiàng)工作就是各地一定要把組織編制和實(shí)施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。過去在調(diào)控上更多把調(diào)控房價(jià)作為立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，地方政府存在應(yīng)付調(diào)控的情況，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)基本平穩(wěn)的要求制定規(guī)劃并且明確責(zé)任，就能夠調(diào)動(dòng)市場主動(dòng)調(diào)控的積極性，有利于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
      
　　2020年前仍是房地產(chǎn)業(yè)
      
　　發(fā)展重要機(jī)遇期
      
　　新增住房需求和改善性需求將會(huì)持續(xù)增加。房地產(chǎn)市場“擴(kuò)大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。要讓老百姓全面實(shí)現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優(yōu)惠。
      
　　證券時(shí)報(bào)記者：除了上面兩句與住房直接相關(guān)的內(nèi)容，十八大報(bào)告中，還有哪些與房地產(chǎn)相關(guān)的重要內(nèi)容可以作為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，給未來的房地產(chǎn)調(diào)控提供方向和依據(jù)？
      
　　朱中一：報(bào)告指出，“綜觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。我們要準(zhǔn)確判斷重要戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵和條件的變化……確保到2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)宏偉目標(biāo)。”從中可以看出，2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。因?yàn)楣I(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會(huì)持續(xù)增加。
      
　　“十二五”時(shí)期，全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房約6500萬～7000萬套，總建筑面積約50億～55億平方米，而“十一五”時(shí)期全國新建住宅為37.68億平方米。“十二五”時(shí)期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規(guī)模較大，再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等規(guī)模，今后一個(gè)時(shí)期我國的房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。
      
　　在把握好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也要客觀分析哪些條件發(fā)生了變化。
      
　　首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增速由前十幾年的平均超過10%調(diào)整為“十二五”時(shí)期平均7%～8%，房地產(chǎn)的增速自然也會(huì)因宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，資源、能源、環(huán)境條件的制約以及人口結(jié)構(gòu)的變化而由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向較快發(fā)展。
      
　　其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積到2011年已達(dá)到32.7平方米。所以今后應(yīng)更注重住房條件的改善、品質(zhì)的提升和保障制度的落實(shí)，而不是簡單的數(shù)量增加。
      
　　三是政府今后將更加強(qiáng)化住房的居住屬性和改善保障民生的社會(huì)功能，對投機(jī)炒房等行為將繼續(xù)采取抑制措施。
      
　　上述三點(diǎn)，是住房建設(shè)由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個(gè)時(shí)期較快發(fā)展的理由。
      
　　值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，有兩個(gè)問題比較突出：一是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，二是城鎮(zhèn)化過度依賴土地財(cái)政，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。也就是說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不協(xié)調(diào)，或者說與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)。因此，十八大報(bào)告還專門提出四個(gè)現(xiàn)代化要協(xié)調(diào)發(fā)展，要更加注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮(zhèn)化率的差異性和居民居住條件的差異性很大，所以各地一定要以求真務(wù)實(shí)的態(tài)度，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制并公布住房發(fā)展規(guī)劃與年度計(jì)劃，以引導(dǎo)市場的理性發(fā)展和居民的合理消費(fèi)。
      
　　報(bào)告中還指出，“要推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。這是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，著力解決制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題。要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點(diǎn)，加快建立擴(kuò)大消費(fèi)需求長效機(jī)制，擴(kuò)大國內(nèi)市場規(guī)模。”
      
　　這段話與房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)吻合。我國房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，要認(rèn)真調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，而房地產(chǎn)市場“擴(kuò)大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。
      
　　房地產(chǎn)“擴(kuò)大內(nèi)需”，既要考慮“自住”，也要考慮“改善”，要讓老百姓全面實(shí)現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持。過去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一種真實(shí)需求，是居民消費(fèi)升級的客觀反映，如果政策上給予適當(dāng)優(yōu)惠，這個(gè)市場是很大的，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定增長都有積極作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，調(diào)整完善相關(guān)政策，避免調(diào)控對“改善性”需求的“誤傷”。比如，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的(或在一年內(nèi)賣出舊房買新房的)在稅收上給予優(yōu)惠；對貸款已還清且房產(chǎn)已出售的，按照購房人實(shí)際購房套數(shù)確定貸款政策等。
      
　　另外，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，要按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)要求，加大科研投入，大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項(xiàng)目，提高住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平和全裝修房比例。在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老年社區(qū)的開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營，以推動(dòng)形成商品房體系與保障房體系相互銜接，商品房市場、二手房市場、房屋租賃市場以及住宅地產(chǎn)與非住宅地產(chǎn)相互協(xié)調(diào)發(fā)展的市場格局。
      
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　　減少土地財(cái)政依賴性
      
　　注重房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新
      
　　要引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機(jī)投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報(bào)率控制在高于當(dāng)年CPI漲幅2～3個(gè)百分點(diǎn)。
      
　　證券時(shí)報(bào)記者：十八大報(bào)告中提到的關(guān)于改革征地制度和土地制度的內(nèi)容，對房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？
      
　　朱中一：報(bào)告中提出，要“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。 改革土地制度，采取措施盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地有效供應(yīng)；要探索將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，允許試點(diǎn)省市的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)公共租賃住房；探索已進(jìn)城落戶的農(nóng)民工，將在農(nóng)村的宅基地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高他們在城市購買和租賃住房的能力；探索從一次性收取土地出讓金向收取土地年租金制度轉(zhuǎn)變，為地方財(cái)政構(gòu)建穩(wěn)定長效的土地收入來源；通過壯大產(chǎn)業(yè)、完善相關(guān)稅收分配制度等措施，培育地方財(cái)政收入新的增長點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)地方政府對土地收入過度依賴的局面。
      
　　另外，報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要“深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，推進(jìn)金融創(chuàng)新，維護(hù)金融穩(wěn)定”，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融行業(yè)的支持和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。我個(gè)人認(rèn)為，在堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房的同時(shí)，要引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機(jī)投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報(bào)率控制在高于當(dāng)年的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)漲幅2～3個(gè)百分點(diǎn)，這既有利于拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。
      
　　此外，還應(yīng)開展信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，政府加大對信譽(yù)好、開發(fā)項(xiàng)目符合政策要求的企業(yè)的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建“國家住房發(fā)展銀行”，將公積金等社會(huì)資金納入該銀行，同時(shí)通過吸收存款等手段，從根本上解決公共住房融資問題。
      
　　證券時(shí)報(bào)記者：十八大報(bào)告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財(cái)稅體制”，您認(rèn)為房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)何時(shí)會(huì)有新進(jìn)展？
      
　　朱中一：房地產(chǎn)要健康發(fā)展，財(cái)稅很重要，但稅收問題難度較大。房地產(chǎn)稅費(fèi)種類多，有的重復(fù)，建議在不增加企業(yè)和消費(fèi)者總稅負(fù)的情況下，精減合并房地產(chǎn)稅費(fèi)，加強(qiáng)征收環(huán)節(jié)的監(jiān)管。對目前社會(huì)上高度關(guān)注的房產(chǎn)持有稅問題，建議在總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對該稅種征收目的、稅種(是財(cái)產(chǎn)稅還是消費(fèi)稅)以及與70年土地出讓金的關(guān)系進(jìn)一步論證。在此基礎(chǔ)上，再積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。
      
　　堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖
      
　　仍是主基調(diào)
      
　　正確處理政府和市場的關(guān)系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，是房地產(chǎn)業(yè)下一步深化改革的重要內(nèi)容。隨著改革的深化，今后在調(diào)控方式和政策體系上會(huì)有所調(diào)整，調(diào)控手段也將會(huì)更加注重市場手段和法制手段。
      
　　證券時(shí)報(bào)記者：如何把握后十八大時(shí)代樓市調(diào)控思路？
      
　　朱中一：十八大報(bào)告是綱領(lǐng)性文件，是原則性的內(nèi)容，房地產(chǎn)的調(diào)控方向還應(yīng)結(jié)合溫家寶總理10月12日和10月17日的兩次講話內(nèi)容，即“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖”。
      
　　十八大報(bào)告明確指出，“深化改革是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，必須更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。”報(bào)告還指出，“完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善開放型經(jīng)濟(jì)體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展。”
      
　　從這段話中可以看出，正確處理政府和市場的關(guān)系，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，是房地產(chǎn)業(yè)下一步深化改革的重要內(nèi)容，也是完善調(diào)控政策體現(xiàn)的重要方面。
      
　　但同時(shí)我們必須認(rèn)識(shí)到，一是2010年以來的調(diào)控，在抑制投機(jī)炒房、加強(qiáng)住房保障及遏制房價(jià)過快上漲、防止房價(jià)反彈等方面，方向是正確的，也是順應(yīng)民意的。當(dāng)前仍要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和住房限購措施。二是隨著改革的深化，今后在調(diào)控的方式和調(diào)控的政策體系上會(huì)有所調(diào)整。調(diào)控手段也將會(huì)更加注重市場手段和法制手段。三是研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系要有一個(gè)過程，要求馬上就見到成效是不現(xiàn)實(shí)的。
      
　　另外，報(bào)告中的一大亮點(diǎn)是提出“大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)”，報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的“堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、保護(hù)優(yōu)先、自然恢復(fù)為主的方針及著手推進(jìn)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展”以及“控制開發(fā)強(qiáng)度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約利用、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀”的要求，這也是我們今后房地產(chǎn)開發(fā)中必須遵循的指導(dǎo)思想。
      
　　房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型期
      
　　住宅市場正向買方市場轉(zhuǎn)變
      
　　證券時(shí)報(bào)記者：如何評價(jià)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場？有哪些需要注意的問題？您對未來的房地產(chǎn)市場走勢怎么看？對企業(yè)有何建議？
      
　　朱中一：今年房地產(chǎn)市場的運(yùn)行總體是平穩(wěn)的，是朝著國家調(diào)控的方向發(fā)展的，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。一是不合理需求得到遏制，市場趨于理性，房價(jià)趨于穩(wěn)定；二是今年1～10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資57629億元，同比增長15.4%，增幅雖明顯低于前些年，但與國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速放緩基本是一致的；三是前三季度商品房銷售面積逐季上升，第三季度的銷售面積逐月上升，前10月累計(jì)銷售商品房面積為78743萬平方米，同比下降1.1%，估計(jì)全年的銷售量與去年基本持平；四是保障性住房推進(jìn)順利，全年計(jì)劃新開工700多萬套，基本建成500萬套，已經(jīng)完成。
      
　　當(dāng)前需要關(guān)注的問題主要有三個(gè)：一是一些地方房價(jià)上漲的壓力較大；二是一些地方土地購置面積和住宅新開工面積同比下降幅度較大；三是大規(guī)模的保障性安居工程現(xiàn)在進(jìn)入了竣工和交付使用的階段，百姓對質(zhì)量問題與能否公平分配格外關(guān)心。因此，10月17日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中，加快普通商品住房用地供應(yīng)。
      
　　證券時(shí)報(bào)記者：目前有不少房企不愿降價(jià)，盼著市場回暖，對此您怎么看？
      
　　朱中一：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)客觀判斷市場，房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，不可能像以前那樣高速增長，而是進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)尤其是住宅市場已經(jīng)由過去的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，老百姓更關(guān)注性價(jià)比，要提高房屋品質(zhì)，把房子做好，以合理價(jià)格銷售。在轉(zhuǎn)型過程中，住宅地產(chǎn)仍是房地產(chǎn)的大板塊，歷年來投資占70%左右，其他商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)也應(yīng)該關(guān)注，但不要盲目進(jìn)入，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身資金和人員配備情況考慮，因?yàn)椴煌瑯I(yè)態(tài)的運(yùn)營管理是完全不同的，商業(yè)、旅游地產(chǎn)以自己持有為主，資金需求量大，回報(bào)周期長，盲目被動(dòng)地進(jìn)入另一個(gè)產(chǎn)業(yè)，不一定能干得好。(作者：張達(dá) 王瑞霞)              
            
      
      
      
      
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