期待了許久，房子終于要交付了，興奮之余，卻發(fā)現(xiàn)交房延遲、工程質(zhì)量、胡亂收費(fèi)等問(wèn)題接連出現(xiàn)。眼前的家跟自己想象中的相差甚遠(yuǎn)，說(shuō)好的房子呢?于是，一場(chǎng)場(chǎng)房屋保衛(wèi)戰(zhàn)開始上演，與物業(yè)較量，與開發(fā)商交涉。數(shù)次交鋒之后，身疲力竭，然而問(wèn)題卻仍然擺在眼前。這時(shí)候，你一定希望身邊出現(xiàn)一位驗(yàn)房專家，來(lái)幫你搞定一切。經(jīng)歷一次交房，我們就當(dāng)了一回斗士。其實(shí)，我們每個(gè)人都可以成為專家。蘄春房產(chǎn)網(wǎng)特別策劃:《千房百計(jì)》第二計(jì)“交房的那些事兒”，讓你收房時(shí)成為專家! 鏈接：《2013年度蘄春交房樓盤大盤點(diǎn)》
 

　　交房一般流程：
 

　　1.辦理收費(fèi)手續(xù)
 

　　開發(fā)商會(huì)在收房前通過(guò)掛號(hào)信將收房通知單郵遞給業(yè)主，告知具體收房的時(shí)間及須準(zhǔn)備的資料。業(yè)主按通知單上安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。
 

　　相關(guān)證件、資料：收房通知書、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購(gòu)房合同等;
 

　　注意：如業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付業(yè)主使用，業(yè)主從通知單的后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。
 

　　2.樓房現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收
 

　　1)開發(fā)商應(yīng)首先出示“兩書一表”：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。 注意：以上文件必須為原件而不是復(fù)印件。
 

　　2)業(yè)主繳交身份證復(fù)印件、收房通知書，領(lǐng)房屋鑰匙。 3)依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓。
 

　　4)業(yè)主按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《房屋驗(yàn)收情況表》，簽署《商品房實(shí)測(cè)面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。
 

　　5)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，雙方應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間。如基本滿意，向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”和竣工后房屋水電管線圖，領(lǐng)取鑰匙。
 

　　3.辦理入住手續(xù)
 

　　1)換發(fā)票、繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。
 

　　2)填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等表格。
 

　　3)領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊(cè)。
 

　　驗(yàn)房手冊(cè)
 

　　1.查看資料
 

　　1、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》(蓋章原件可帶走) 2、《住宅使用說(shuō)明書》(蓋章原件可帶走) 3、《竣工驗(yàn)收備案表》(蓋章原件) 4、面積實(shí)測(cè)表/測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)(可為復(fù)印件但要有章) 5、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))/工程竣工圖紙或設(shè)計(jì)單位施工圖(可帶走) 6、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》 ……【詳情】
 

　　2.房屋結(jié)構(gòu)
 

　　1、檢查房屋有無(wú)裂縫。 (1)查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。 (2)露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有亦屬嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫……【詳情】
 

　　3.防水與排水

　　1、檢查房屋有無(wú)滲漏。 (1)察看房屋的地面和頂層滲水情況。 (2)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象。 (3)墻身、墻角接位、頂棚有無(wú)水漬。 (4)察看廚房、衛(wèi)生間(頂面、外墻)，陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。留意廁所頂棚有無(wú)油漆脫落或長(zhǎng)霉菌?！?、排水 (1)驗(yàn)收下水情況，看是否通暢……【詳情】
_ueditor_page_break_tag_

　　4.室內(nèi)細(xì)部
 

　　1、管道 (1)各種管道表面鍍層是否完好無(wú)破損。 (2)看水管有無(wú)凍裂。 (3)彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕(滲漏)。 (4)排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。
 

　　2、門(大門，房門)　(1)門身內(nèi)、外、頂面是否油漆,有無(wú)流墜。各個(gè)門的頂部都必須刷漆 (2)目測(cè)門四邊是否平行且緊貼門框……【詳情】
 

　　5.生活設(shè)施
 

　　1、供電 (1)拉閘斷電。檢查電閘及電表其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有分閘的，也同樣分別檢查。 (2)保險(xiǎn)插座。距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。 (3)衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。 ……【詳情】
 

　　6.其它
 

　　1、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符 2、抄電表、水表、燃?xì)獗頂?shù)值。 3、有無(wú)專用垃圾道，其有無(wú)堵塞。 4、有無(wú)專用郵政報(bào)箱。 5、查問(wèn)客廳、南、北臥室的空調(diào)機(jī)位和孔洞。 6、查問(wèn)南陽(yáng)臺(tái)封閉計(jì)劃 ……【詳情】
 

　　交房見(jiàn)招拆招
 

　　問(wèn)題一：無(wú)法收房
 

　　招式1：業(yè)主認(rèn)為房子未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，或違反協(xié)議合同拒絕收房，開發(fā)商則認(rèn)為是業(yè)主的原因造成無(wú)法按時(shí)交房，并要業(yè)主承擔(dān)因此而造成的損失和費(fèi)用。
 

　　對(duì)策：一是堅(jiān)持集體收房，避免落單吃虧;二是嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定、協(xié)議按照收房標(biāo)準(zhǔn)收房。
 

　　問(wèn)題二：物業(yè)不給鑰匙
 

　　招式2：物業(yè)公司利用建設(shè)單位委托其代為交樓之便，因業(yè)主不接受其不合理收費(fèi)或其他條件，不給業(yè)主鑰匙。
 

　　對(duì)策：應(yīng)是開發(fā)商向業(yè)主交鑰匙，而不是物業(yè)公司。物業(yè)不能以任何借口扣押業(yè)主的房間鑰匙。
 

　　問(wèn)題三：要求繳納公共維修基金
 

　　招式3：公共維修基金何時(shí)交納、由誰(shuí)收取、日后管理使用等問(wèn)題，不少開發(fā)商在交樓時(shí)以各種借口強(qiáng)迫業(yè)主委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。
 

　　對(duì)策：按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。對(duì)此，業(yè)主有權(quán)拒絕。
 

　　問(wèn)題四：要求繳納契稅
 

　　招式4：有很多開發(fā)商或物業(yè)會(huì)要求業(yè)主入住前就交契稅。
 

　　對(duì)策：按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，契稅在國(guó)內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無(wú)權(quán)向業(yè)主收取的。
 

　　問(wèn)題五：開發(fā)商實(shí)行疲勞戰(zhàn)
 

　　招式5：為過(guò)驗(yàn)房關(guān)，開發(fā)商采取疲勞戰(zhàn)做法，先辦手續(xù)再驗(yàn)樓，并將辦理手續(xù)安排在不同地方，甚至在同一時(shí)間通知眾多業(yè)主收房，導(dǎo)致業(yè)主東奔西跑還要排隊(duì)，沒(méi)精力再就房屋出現(xiàn)的問(wèn)題與開發(fā)商細(xì)加論理。
 

　　對(duì)策：與發(fā)展商另約時(shí)間;如沒(méi)法再約時(shí)間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請(qǐng)親戚朋友幫忙，大家分工合作，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題自然會(huì)多些。
 

　　問(wèn)題六：收取初裝費(fèi)、開通費(fèi)等
 

　　招式6：交房時(shí)，開發(fā)商會(huì)列出很多的費(fèi)用交納清單。其中很大部分可能不合理，開發(fā)商會(huì)要求業(yè)主交納電力增容費(fèi)、煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)。
 

　　對(duì)策：根據(jù)《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則(試行)》規(guī)定，商品房交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，商品房經(jīng)營(yíng)者不得房?jī)r(jià)外收取水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施建設(shè)安裝費(fèi)用。
 

　　問(wèn)題七：開發(fā)商證件不齊
 

　　招式7：開發(fā)商證件不齊要交樓，往往因?yàn)闃潜P整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收，為盡快回籠資金等原因急于交樓。
 

　　對(duì)策：對(duì)此，業(yè)主可選擇不收房，如確實(shí)被要求收，也要在相關(guān)文件如《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》中寫明“未見(jiàn)《XXXX表》”等字樣。
 

　　問(wèn)題八：被要求先簽文件后驗(yàn)樓
 

　　招式8：先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收房程序是合理的，但開發(fā)商大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件再驗(yàn)樓的伎倆，目的是獲得更大的主動(dòng)性。
 

　　對(duì)策：應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫進(jìn)合同。如當(dāng)初合同未約定，則可在每份文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”等字樣。
 

　　問(wèn)題九：整改一拖再拖
 

　　招式9：驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，開發(fā)商表示會(huì)整改，結(jié)果收房后，問(wèn)題一直存在，一拖再拖。
 

　　對(duì)策：對(duì)此，業(yè)主應(yīng)該堅(jiān)持原則，不管問(wèn)題大小，都要在相關(guān)文件與表格中記錄下來(lái)，并寫清自己的意見(jiàn)，再與開發(fā)商交涉。
 

　　交房小常識(shí)
 

　　1.房屋的保修期有多久
 

　　房屋建筑的低保修期限為：1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年; 3、供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期; 4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年; 5、裝修工程為2年。
 

　　2.面積誤差怎么算?
 

　　據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》，如面積誤差比值在正負(fù)0.06%(含0.06%)的購(gòu)銷雙方不作任何補(bǔ)償，0.06%(含0.06%)至3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，超出3%的，買房人有權(quán)退房。買家如對(duì)房屋面積有疑問(wèn)，可先自行測(cè)定房?jī)?nèi)面積，確有問(wèn)題，再請(qǐng)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪。
 

　　3.如何快速檢測(cè)地平?
 

　　將透明水管注滿水，先在門口離地面0.5米處畫一個(gè)標(biāo)志，把水管的水位調(diào)至這個(gè)高度并固定。然后把水管的另一端移至離門口遠(yuǎn)處的室內(nèi)。標(biāo)記下水管在該處的高度。用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。如果差異在2厘米左右是正常的，超出這個(gè)范圍，就得注意了!
 

　　4.驗(yàn)房問(wèn)題如何處理?
 

　　請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房師來(lái)驗(yàn)房，驗(yàn)房師會(huì)根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來(lái)對(duì)房屋進(jìn)行檢測(cè)，驗(yàn)完房屋之后驗(yàn)房師會(huì)出具一份房屋的驗(yàn)房報(bào)告，并附有現(xiàn)場(chǎng)照片。業(yè)主拿著驗(yàn)房報(bào)告找開發(fā)商協(xié)商整改。在這個(gè)時(shí)候驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，開發(fā)商是有義務(wù)為業(yè)主整改的，如果協(xié)商不成，可申請(qǐng)法律援助，而驗(yàn)房報(bào)告可作為現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)。